分譲マンションから引っ越すときって、売った方がいいのかな？
それとも、売らずに賃貸に出した方がいいのかな？
こんな疑問を解決します。
自己所有の分譲マンションから引っ越すときは、「マンションを売却する方法」と「マンションを持ち続ける方法」の2つがあります。
マンションを持ち続けていれば、賃貸に出して家賃収入が得られますが、実際には「マンション売却」を選ぶ人が多いようです。
この記事では、住宅ローンで購入したマンションから引っ越すときの選択肢と注意点について解説します。
ぜひ最後までどうぞ。
自己所有の分譲マンションから引っ越すときの2つの選択肢
住宅ローンで購入したマンションから引っ越すときには、これまで住んでいたマンションをどうするかを決めなければなりません。
選択肢は以下の2つです。
- マンションを売却する
- マンションを持ち続ける
それぞれの選択肢について、メリットやデメリットを解説していきましょう。
分譲マンションを売却する
引越しするときの1つ目の方法が「分譲マンションを売却する」です。
分譲マンション売却の流れ
まずは、分譲マンション売却の流れをざっくり確認しておきましょう。
分譲マンションを売却するときは、まず不動産仲介会社に相談し、物件を査定してもらいます。
不動産会社が販売活動を行い、購入希望者が見つかると売買契約が締結されます。
売却代金を使い、残っている住宅ローンを完済します。
なお売却が完了すると、マンションの所有権が新しいオーナーに移ります。
なので引き渡し日までに引っ越しをしなければなりません。
分譲マンションを売却するメリット
マンション売却には3つのメリットがあります。
- 資産を現金化できる
- 住宅ローンがなくなる
- 管理費負担がなくなる
メリット① 資産を現金化できる
マンション売却で物件を現金化すると、新しいマンションを購入したり、投資に使ったりできます。立地や築年数にもよりますが、マンション購入時より高い値段で売れるケースもあります。
メリット② 住宅ローンがなくなる
マンション売却資金で住宅ローンを完済すれば、以後は住宅ローンを払わなくて済みます。
住宅ローン完済で得られるメリットもあります。たとえば、次の物件購入時に新しく住宅ローンを組むときは、住宅ローンの優遇が受けられたり、ネット系（住信SBIネット銀行など）の割安な住宅ローンを申し込めたりします。
メリット③ 管理費負担がなくなる
毎月払っているマンションの管理費や修繕積立金、駐車場料金などの固定費がなくなります。特に管理費が高いマンションの場合は、支出が大きく減りそうです。
分譲マンションを売却するデメリット・注意点
次に、マンションを売却するデメリットも確認しておきましょう。
- 手数料や税金がかかる
- 新居の家賃や住宅ローンの負担
- 騒音トラブルがある物件は売れにくい
デメリット① 手数料や税金がかかる
マンション売却時に仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などが発生します。
仲介手数料は、売買価格の3%が上限として決められています。
またマイホームの譲渡所得税がかかるのは、3,000万円以上の利益が出た場合のみ。マンション購入後に3,000万円以上値上がりした物件でなければ、譲渡所得税の心配は不要です。
なお、不動産仲介業者にマンション査定を依頼すれば、こういった費用負担についても教えてくれるはずです。
もし、コストについて詳しく教えてくれない場合は、営業マンに知識や経験がない証拠なので、別の不動産仲介業者に変更したほうが良いでしょう。
デメリット② 新居の家賃や住宅ローンの負担
マンションを売却すると、引っ越し先の物件費用が毎月の固定費として発生します。
引越し先が賃貸マンションなら家賃、物件を購入した場合は住宅ローンが必要で、経済的負担が完全になくなることはありません。
実家に帰るなら、固定費は少なくて済むでしょう。
デメリット③ 騒音トラブルがある物件は売れにくい
騒音トラブルの物件を売却するときに厄介なのが、資産価値への影響です。
マンションを売却する場合、売主は騒音トラブルがあることを買主にしっかり通知する告知義務があります。
過去の裁判事例では、騒音トラブルの十分な説明をしなかった売主が買主に対して物件価格の20%を支払うこととする判決が出ています（大阪高裁判決 平成16年12月2日）。
裁判事例隣人とのトラブルについての媒介業者の説明義務 | 不動産トラブルデータベース
物件売却までに、騒音トラブルを根本的に解決するのが理想です。
分譲マンションを所有し続ける方法
2つ目の方法は、分譲マンションを売らずに所有し続ける方法です。
賃貸マンションとして収益物件にする
分譲マンションを売却せずに所有し続けるときは、賃貸マンションとして貸し出すのがよいでしょう。
賃貸管理会社に依頼して借主が見つかれば、継続的な家賃収入が得られます。
分譲マンションを所有し続けるメリット
マンションを売らずに持ち続けるメリットは3つあります。
- 家賃収入が得られる
- 資産価値の上昇で利益を上げられる可能性
- 将来的にマンションに戻ることも可能
メリット① 家賃収入が得られる
賃貸マンションとして活用すれば、家賃収入が得られます。
新居の家賃の一部や全額をカバーできるかもしれません。
どれくらいの収入になるかについては、不動産業者に家賃査定してもらいましょう。
メリット② 資産価値の上昇で利益を上げられる可能性
物件価格が上昇しているときは、いまは売らないほうが得策かもしれません。
不動産市場をよく見ておく必要がありますが、売却タイミングを後にずらすことで大きな利益が得られる可能性があります。
メリット③ 将来的にマンションに戻ることも可能
今は騒音トラブルがあったとしても、10年後には近隣住民も引っ越しているかもしれません。
将来的にマンションに戻りたいと考えているなら、マンションは売らずに所有し続ける方がいいでしょう。
分譲マンションを所有し続けるデメリット・注意点
また、分譲マンションを持ち続ける場合のデメリットもあります。
- 借主が見つからないと支払いの負担が重くなる
- 経年劣化による修繕費用などのリスクがある
- 住宅ローンの金利が高くなる
デメリット① 借主が見つからないと支払いの負担が重くなる
借主が見つからないと、家賃収入が得られなくなり、住宅ローンや管理費などの支払いが苦しくなります。
物件を持っている限り、固定資産税も払い続けなければなりません。
賃貸マンションの需要がない地域や人気がない間取りのときは、特に注意が必要です。
デメリット② 経年劣化による修繕費用などのリスクがある
水回りや壁地・エアコンなどが壊れたり劣化したときは、貸主の負担で修繕が必要です。
工事期間中は入居者もいないので家賃収入もなく、ダブルパンチです。
また、そもそもまとまった金額が用意できないと、修理やリフォームができない可能性があります。
デメリット③ 住宅ローンの金利が高くなる
マイホームの住宅ローン金利と、投資用物件の住宅ローン金利は異なります。
賃貸マンションに変更した時点で投資用物件という扱いになり、住宅ローン金利は高くなってしまいます。
キャッシュフローに問題がないか、金融機関に確認が必要です。
分譲マンション売却をおススメする人
では、分譲マンション売却をおススメする人とは、どんな人でしょうか？
３つ、あげてみました。
- 住宅ローンの返済や管理費などの経済的負担を軽減したい人
- マンション売却で大きな利益が得られる人
- マンション理事会や総会に関わりたくない人
ケース① 経済的負担を軽減したい人
騒音トラブルだけでなく、住宅ローンの支払いでも苦労しているなら、マンション売却がおススメです。
マンションを売却すれば、賃貸マンションに引っ越すことも、安い中古マンションを購入することもできます。
経済的な負担を軽減したいなら、売却が選択肢の一つでしょう。
ケース② マンション売却で大きな利益が得られる人
マンション価格が値上がりしており、売却で大きな利益が得られるなら、この際、売却がよいでしょう。
売却資金を利用して新しい物件へ「住み替え」も可能です。
ケース③ マンション理事会や総会に関わりたくない人
分譲マンションを持ち続けている限り、管理組合の役員をする必要があったり、総会や各種行事があったりします。
マンション管理から手を離したいなら、マンション売却が良いでしょう。
遠くに引っ越すと、マンション理事会への参加も困難です。
分譲マンションを所有し続けることがおススメな人
次は、分譲マンションを売却せずに、持ち続けた方がいい人です。
- 賃貸マンションの需要が高い物件を持っている人
- 資産価値を理由にまだ売りたくない人
- 将来的にその物件に戻ってくる可能性がある人
ケース① 賃貸マンションの需要が高い物件を持っている人
住宅ローンや固定資産税の負担を差し引いても、家賃収入で十分な利益が出るなら、マンションは売らないほうがいいでしょう。
賃貸マンションの需要が高い地域・物件なら、空室リスクも低くなります。
ケース② 資産価値を理由にまだ売りたくない人
立地が良い物件など、将来的な値上がりが期待できるマンションを持っている人の場合は、持ち続けたほうがよいでしょう。
また、賃貸マンションとして貸し出せば、値上がりしている期間も家賃収入が得られます。
ケース③ 将来的にその物件に戻ってくる可能性がある人
マンションを気に入っていて、将来的に戻ってくる予定があるなら、持ち続けた方がいいでしょう。
滅多にない間取りの物件や、自分好みにリフォームした物件だと思い入れも強く、手放すことが難しいかもしれません。
「売る」「売らない」どちらを選ぶべきか？
分譲マンションの売却と所有のどちらにするかは、自分のライフスタイルや資産、将来やりたいことなどからトータルで考えることをおススメします。
例えば、現金化して新しい投資に回したいときや、経済的な負担を減らしたいときは売却がいいでしょう。
一方で、不動産投資を行いたいときや将来的な価値上昇を狙っているときは、所有し続けるのがいいでしょう。
金銭的なことだけでなく、「将来やりたいこと」から「売る」「売らない」を選択するのも手です。
まとめ：経済面とライフスタイルで決めたい
以上、住宅ローンで購入したマンションから引っ越すときの選択肢と注意点を紹介しました。
住宅ローンの残っている分譲マンションを売らないまま、新しいマンションを住宅ローンで購入もできます。
ですが、資金シミュレーションをしっかりやらないと、いずれ支払いが行き詰ってしまう。
うまくやる自信がないなら、売却を考えましょう。
